Норвегия после лопнувшего «пузыря»

Первое, что приходит в голову при упоминании Норвегии, - «фьорды». Тем не менее, это государство - один из крупных проводников финансовых потоков Европы, с растущим промышленным производством и высоким уровнем жизни, позволяющими поддерживать на плаву такой чувствительный к переменам сектор, как недвижимость, в условиях общемировых рыночных конвульсий.

По оценкам Vital Forsikring, крупнейшего в Норвегии страхового концерна, прогнозы на 2010 год вполне оптимистичны, что касается норвежского рынка в целом. Vital Forsikring располагает фондами инвестиций в недвижимость на сумму 24 триллиона норвежских крон (по курсу - 2 826 438 893 евро). В 2008 году прибыль от недвижимости начала вновь расти, и компания, в частности, ее департамент Vital Недвижимость, предполагает вложить дополнительно эквивалент $700 млн в этот сектор. Такого рода операции говорят о безусловном оживлении рынка жилья, и страх, что пресловутый «мыльный пузырь» подорвет его основы, постепенно уступает место положительным прогнозам.

Под «мыльным пузырем» подразумевается эффект раздувания цен, на недвижимость в данном случае, со стороны продавцов, строителей и агентств, как в связи с ростом затрат, так и для получения дополнительной прибыли. Разница между реальной стоимостью недвижимости и ее рыночной ценой и представляет собой, упрощенно говоря, «мыльный пузырь». И в определенный момент наступает максимальное превышение цен над покупательной способностью, и «мыльный пузырь» лопается, обрушивая как цены, так и смежные с пострадавшим сектором отрасли. Тем не менее, судя по экономическому анализу норвежского рынка, здесь эффект «мыльного пузыря» не похож на тот, что проявился в большинстве развитых стран.

По словам исполнительного директора Vital Недвижимость Гро Боге, с 2009 года в Норвегии пришло время инвестиций в недвижимость, ценность которой медленно, но верно растет вот уже в течение пяти месяцев, когда в августе 2009-го уровень цен вернулся на докризисный показатель, в 24500 крон/кв. м (около 3600 евро) в среднем по стране. «И, таким образом, на сегодняшний день наши инвесторы и клиенты пенсионных и страховых программ видят наш капитал растущим на 0,5% ежемесячно вместе со стоимостью недвижимости, что обеспечивает долгосрочную ликвидность и устойчивость компании. Есть основания полагать, что худшее уже позади, поскольку даже крупные промышленники решаются на инвестиции в недвижимость, пополняя здоровым капиталом финансовый рынок».

Схожий комментарий о ситуации в Норвегии делает социальный экономист и старший аналитик Nordea Markets Эрик Брюсе (это финансовый холдинг, работающий в странах Балтии, а также в Великобритании и США): «В условиях восстановления объемов производства брокерские компании готовы пойти на риск и начать умеренное вливание капиталов в такой пошатнувшийся сектор, как недвижимость. Не все настроены оптимистично, но с первого квартала 2009 года очевидна тенденция также на улучшение условий кредитных операций, что является двигателем как для сектора недвижимости, так и для коммерции и промышленности. Норвегия переживает процесс «утряски» рынка, как логичное последствие экономического кризиса. И функционирование, которое сейчас наблюдаем, рынка недвижимости и строительства, – это один из основных параметров здоровья экономики в целом».
Любопытное исследование феномена «мыльного пузыря» в недвижимости Норвегии представлено в тематическом альманахе.

Magna, №5 за 2009 год. Автор, Ола Хоннингдал Гриттен, профессор истории экономики Норвежской Школы Экономики, утверждает, что этот феномен в Норвегии незначителен, так как рост цен на жилье в последнюю декаду был обусловлен закономерным процессом выравнивания на уровень цен в соседних странах, поскольку предпоследний «мыльный пузырь», 1983 года, оставил их уровень ниже среднеевропейских. И в последние 15 лет Норвегия «догоняла» страны, где сходный тип недвижимости ценился более чем в два раза дороже. Затем в 2008 году произошел так называемый «прорыв», когда цены упали на 14% (по статистике Norges Bank), и с апреля 2009 года по сегодняшний день наблюдается возврат к стабильности.
Схема такого процесса, который в рамках общемирового экономического кризиса кажется маловероятным, не так уж и сложна. Отталкиваясь от стабильности в производстве и существующего низкой процентной ставки на ипотеку, получаем высокий уровень жизни, и соответственно, высокую покупательную способность и повышение спроса на недвижимость. Падение строительства на 25% в 2008-2009 годах (по статистике журналa Дагенс Нэринслив) и высокие ставки на кредиты для строительных компаний увеличивают себестоимость квартир и уменьшают предложение. На что закономерная реакция – рост цен на жилье. Понятно, что под влиянием экономического кризиса все эти процессы занимают от одного до трех лет, и дают возможность каждому участнику рынка сделать свои собственные прогнозы.

Анализируя обстановку в области недвижимости в Норвегии в последние годы, видим, что рост доходов населения (рента) остался далеко позади роста цен на жилье. С 1995 по 2007 годы рента выросла на 80%, а цены на жилье на 230%, что неизбежно повлекло увеличение числа ипотечных кредитов, особенно с 2005 года, и вследствие, падение спроса на жилье и в конечном счете прорыв «пузыря».

Кредиты, полученные под высокие ставки ипотеки, на сегодняшний день стали убыточными для их владельцев, так как они продолжают выплачивать стоимость жилья, которой оно уже не обладает. Поэтому для будущих покупателей важно всегда изучить предысторию и преспективы рынка страны, где желаете приобрести неждвижимость, чтобы выбрать оптимальный момент покупки.
На сегодняшний день кредитные ставки ипотеки в Норвегии значительно понизились, главным образом за счет падения показателя Еврибор, а также после снижения их самими банками. Средний процент годовых за долгосрочный ипотечный кредит составляет порядка 1,2-1,5%+Еврибор (который по текущему бюллетеню Евробанка составляет 1,24%). И это великолепный момент заключить договор на кредит с фиксированной ставкой, которая составит на 1-2% больше плавающей, зато обеспечит стабильность на протяжении всего периода кредита. Не далее как 10 декабря ежедневное норвежское издание Dagens Næringsliv опубликовало материал о том, что в ближайшие три года процентные ставки на ипотечные кредиты пойдут вверх, аргументируя растущим спросом на жилье и наличием у населения недекларированных доходов. В том числе, возможна дифференциация процентной ставки в зависимости от дохода плательщика, что подразумевает обстоятельные налоговые проверки соискателя кредита.

В зависимости от региона страны и типа жилья есть некоторые различия – например, отдельно стоящие загородные дома в восточной Норвегии были и остаются жильем высокого класса, которое умеренно растет в цене, в то время как столица, Осло, - город с наиболее высокими ценами на недвижимость вне зависимости от качества жилья. Более подробно можно проконсультироваться по ценовым различиям на сайте www.finn.no/finn/realestate/statistics

Источник: БН.ру

Опубликовано: Н.С. Дяченко (БНИЦ)

распечатать